FAQ: Berinvestasi di Pasar Properti Indonesia

​

1. Bisakah orang asing membeli properti di Indonesia?

Ya, tetapi dengan batasan. Investor individu asing dapat membeli properti dengan sertifikat Hak Pakai untuk keperluan perumahan, biasanya selama 30 tahun (dapat diperpanjang).

Untuk keperluan komersial dan investasi, orang asing biasanya berinvestasi melalui perusahaan Indonesia (PT PMA) untuk memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB - Hak Guna Bangunan), yang juga dimiliki oleh warga negara Indonesia saat mereka memiliki properti komersial.

​

2. Apa saja jenis kepemilikan tanah yang umum di Indonesia?

• Hak Milik: Hanya tersedia untuk warga negara Indonesia.

• Hak Guna Bangunan: Tersedia untuk perusahaan, termasuk yang dimiliki asing (PT PMA).

Warga negara Indonesia yang memiliki properti komersial seperti kantor, tempat ritel, rumah toko biasanya memegang sertifikat ini.

• Hak Pakai: Pilihan paling umum bagi orang asing yang membeli properti perumahan dengan nama pribadi. • Hak Sewa: Tersedia untuk orang asing dan perusahaan untuk jangka waktu tertentu.

​

3. Apa lokasi terbaik untuk berinvestasi properti di Indonesia?

• Jakarta: Permintaan sewa tinggi, properti komersial, pengembangan multiguna.

• Bali: Vila, resor, dan properti sewa yang digerakkan oleh pariwisata.

• Surabaya: Meningkatnya permintaan kelas menengah, investasi industri dan perumahan.

• Medan & Makassar: Kota-kota berkembang dengan meningkatnya proyek komersial dan perumahan.

• Bali Utara & Lombok: Hotspot mendatang untuk pengembangan pariwisata dan resor.

​

4. Jenis properti apa yang bagus untuk investasi?

• Apartemen & Kondominium: Populer di Jakarta dan Surabaya karena urbanisasi.

• Rumah tapak: Permintaan yang kuat di daerah pinggiran kota untuk rumah keluarga.

• Bangunan komersial: Kantor, ruang ritel, dan pengembangan multiguna di kota-kota besar. • Properti Pariwisata: Vila, resor, dan hotel di Bali, Lombok, dan kawasan pariwisata lainnya.
• Industri & Pergudangan: Meningkatnya permintaan karena ekspansi logistik.

​

5. Bagaimana orang asing dapat membiayai pembelian properti di Indonesia?

Orang asing umumnya tidak dapat memperoleh hipotek lokal dari bank Indonesia kecuali mereka memiliki PT PMA (perusahaan asing) yang mapan.

Pilihan pembiayaan meliputi:
• Rencana cicilan pengembang (untuk properti off-plan).
• Pembiayaan internasional dari bank asing.
• Pengaturan pinjaman swasta.

​

6. Pajak dan biaya apa yang harus diperhatikan investor?
• PPN (PPN): 11% untuk pembelian properti baru (jika berlaku).
• Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (PPnBM): 20% untuk properti kelas atas di atas ambang batas tertentu.
• Pajak Pertambahan Nilai (BPHTB): 5% dibayarkan oleh pembeli. • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahunan: 0,5% dari nilai properti yang dinilai.
• Pajak Penghasilan (PPh) atas Penjualan: 2,5% dibayarkan oleh penjual.
• Pajak Penghasilan Sewa: 10% untuk properti milik perusahaan; hingga 35% untuk kepemilikan pribadi.

 

7. Apa saja risiko hukum utama saat membeli properti di Indonesia?
• Masalah Kepemilikan Tanah: Pastikan verifikasi hak milik melalui Notaris (PPAT).
• Klaim yang Tumpang Tindih: Beberapa tanah di daerah yang banyak tanahnya belum memiliki sertifikat hak milik terkadang mengalami sengketa karena pencatatan yang buruk.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB/PBG): Pastikan properti memiliki izin hukum yang benar.
• Pembatasan Zonasi: Beberapa daerah membatasi penggunaan komersial atau perumahan.

​

8. Apakah Indonesia merupakan pasar yang baik untuk investasi pendapatan sewa?

Ya. Hasil sewa di Jakarta berkisar antara 6-9%, sementara di Bali, sewa jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dapat menghasilkan laba tahunan 10-15%, tergantung pada lokasi dan jenis properti.

Permintaan untuk perumahan yang ramah bagi ekspatriat, akomodasi mahasiswa, dan apartemen berlayanan juga kuat.

​

9. Bagaimana pengembang properti menjual properti di Indonesia?

• Prapenjualan (off-plan): Banyak pengembang menjual unit sebelum konstruksi, menawarkan diskon dan rencana pembayaran.

• Properti yang Selesai: Dapat dibeli langsung atau melalui pembiayaan.

• Strata Title untuk Apartemen: Pembeli memiliki unit individu tetapi berbagi fasilitas umum.

​

10. Bagaimana prospek masa depan pasar properti Indonesia?

• Perluasan Perkotaan: Populasi Jakarta yang terus bertambah membuat permintaan tetap tinggi.

• Pengembangan Ibu Kota Baru (IKN): Peluang di Kalimantan karena ibu kota baru Indonesia.

• Pertumbuhan Pariwisata: Bali, Lombok, dan destinasi baru seperti Labuan Bajo menawarkan peluang jangka panjang. • Ledakan Industri: Properti pergudangan dan logistik mengalami peningkatan permintaan.

 

11. Apa yang harus dilakukan investor sebelum membeli properti?
• Lakukan Uji Tuntas: Bekerja sama dengan Notaris (PPAT) dan ahli hukum yang tepercaya.
• Periksa Rekam Jejak Pengembang: Jika membeli off-plan, pastikan pengembang memiliki reputasi baik.
• Pahami Strategi Keluar: Pertimbangkan nilai jual kembali dan likuiditas di masa mendatang.
• Perhitungkan Biaya Penyimpanan: Pajak properti, pemeliharaan, dan kemungkinan fluktuasi mata uang.

 

12. Bagaimana cara investor menjual investasinya?
• Menjual kepada Warga Lokal: Properti Hak Milik hanya dapat dijual kepada warga negara Indonesia.
• ​​Menjual melalui PT PMA: Jika terstruktur di bawah perusahaan, aset dapat dijual ke bisnis atau investor lain.
• Sewa Jangka Pendek: Menghasilkan pendapatan sewa sebelum menjual dengan harga lebih tinggi nanti.
• Menjual saham dalam IPO: Menghasilkan peningkatan valuasi sambil memungkinkan penjualan sebagian serta meningkatkan modal untuk ekspansi.

​

Kesimpulan

Pasar properti Indonesia adalah salah satu yang paling dinamis di Asia Tenggara, dengan potensi tinggi di sektor perkotaan, pariwisata, dan industri.

Namun, memahami kerangka hukum, aturan kepemilikan, dan struktur pajak sangat penting sebelum berinvestasi.

Bermitra dengan profesional berpengalaman seperti Nusa Dev Group dan melakukan penelitian menyeluruh akan membantu memaksimalkan keuntungan dan meminimalkan risiko.